Mietfuchs Hoffmann. Wie OB Hoffmann Alexander Otto ürber den Tisch zog (Teil 2)

Dass Herr Hoffmann ein toller Hecht ist, der immer wieder schafft, die ECE über den Tisch zu ziehen, wissen wir. In den letzten Tagen wurde das wieder deutlich in Erinnerung gerufen: Erst hat der OB den Grundstückspreis für den Schlosspark gnadenlos hochverhandelt, dann hat er die ECE gezwungen, das SCHloss zu bauen, ohne selbst einen Pfennig dazu zu bezahlen; und dann hat er der ECE auch noch die edlen Räumlichkeiten im SCHloss abgeluchst, um sie für kulturelle Einrichtungen zu nutzen.

Jeder dieser Siege über ECE ist schon für sich genommen ein sehr, sehr schöner Erfolg. Einzelne Schlachten gewinnen kann jedoch jeder gewiefte Taktiker. Der überlegene Stratege aber zeichnet sich durch den Gesamtplan aus, in dem sich die einzelnen Teilerfolge zu einem Ganzen zusammenfügen, das grösser ist als die Summe seiner Teile. Dass Hoffmann ein solcher Stratege ist, der kühl und überlegt Schritt für Schritt die ECE ausgetrickst hat, um so Dinge zu erreichen, die anfangs unmöglich erschienen, ist in einer kleinen Zusammenschau einiger seiner Teilerfolge unschwer zu erkennen. Schulbuchmäßig liest sich das in etwa so:

- Man verkaufe zunächst einem Konzern ein grosses Grundstück im Herzen der Stadt um den Preis einer heruntergekommenen City-Randlage. Man begreife das als grossen Sieg, weil der Konzern ursprünglich nur die Hälfte zahlen wollte und er versichert, dass der ausgehandelte Preis das Projekt eigentlich unwirtschaftlich für ihn macht.* (Siehe Fußnote)
- Dann zwinge man den Konzern mittels knallharter Verhandlungen, dass er einen Teil des Kaufpreises für das Grundstück nicht an die Stadt auszahlt, sondern sich für dieses Geld eine Schlossfassade vor sein Kaufhaus baut.
- Dann zwinge man den Konzern, hinter der Schlossfassade einen Stahlskelettbau mit Leichtbauwänden zu bauen, bestehend u.a. aus 6000 qm Räumlichkeiten, die von der städtischen Verwaltung selbst als so unattraktiv eingeschätzt werden, dass sie aller Voraussicht nach entweder gar nicht oder nur unwirtschaftlich zu vermieten sind. Man gewähre dem Konzern als Entschädigung für das deshalb zu erwartende finanzielle Fiasko einen millionenhohen Rabatt auf den Grundstückswert** (Eine großmütige Geste gegenüber dem Konzern, der schon so viel schlucken musste).
- Unmittelbar darauf mache man sich klar, dass der eben erwähnte Stahlskelettbau wegen der Schlossfassade, die ihn ummantelt, gar nicht mehr unattraktiv ist, sondern zu einem sehr erstrebenswerten SCHloss mutiert ist. Man mache sich weiter klar, dass sich die bisher verkommene City-Randlage durch den Bau eines echten SCHlosses plötzlich in eine 1A-Lage verwandelt hat.

- Aufgrund dieser neuen Erkenntnisse trotze man im gleichen Atemzuge dem Konzern einen Vertrag ab, mit dem man hinter der Schlossfassade Räumlichkeiten von 12 000 qm Grundfläche auf 30 Jahre anmietet- darunter auch genau die 6000 qm, die eben noch als unvermietbar eingeschätzt wurden. Man blättere für diese nun exclusiv einzuschätzenden Räumlichkeiten den stolzen Preis von 8 € pro qm und Monat hin.***
- Anschließend verkünde man der Presse den Sieg auf der ganzen Linie:
Das Grundstück für einen hervorragenden Preis verkauft, darüber hinaus das SCHloss –dessen Errichtung in Eigenregie die Stadt 100 Millionen € gekostet hätte- dank geschickter Verhandlungen vom Konzern zum Nulltarif erhalten, und dann auch noch das ganze zu einem Schnäppchenpreis angemietet, obwohl der Konzern die entsprechenden Räumlichkeiten natürlich viel lieber anderweitig verwertet hätte.****

Die Heiligsprechung besorgen die örtlichen Presseorgane.

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* Aus den Aussagen des OB in der BZ vom 09. Mai 2007 geht hervor, dass ECE ihr Projekt trotz Schlossfassaden-Attraktion und bester Lage nicht mehr wirtschaftlich darstellbar sähe, wenn sie für das Grundstück mehr als 30 Millionen € (das entspricht ~1200 €/ qm ) bezahlen müsste. Der Endpreis für das Schlossparkgrundstück war dann laut OB 35,4 Millionen € (das entspricht ~1450 €/ qm ). Allzu weit kann es mit den unternehmerischen Fähigkeiten der ECE nicht her sein, wenn man bedenkt, dass sich der Comfort zur gleichen Zeit ihr Projekt, am Damm ein Geschäftshaus zu errichten, wirtschaftlich darstellte, obwohl sie für das Grundstück über 3000 €/ qm bezahlen musste.

** Siehe dazu Grundstückswertermittlung in der Ratsvorlage vom 24.Juni 2003, Pkt. 7.3:
"Die zwingende Vorgabe, auf einer Teilfläche des Grundstücks das Schloss wieder aufzubauen, ist indes wertmindernd zu berücksichtigen, weil die für den Wiederaufbau benötigten Mehrflächen von ca. 6000 qm nicht oder nicht kostendeckend vermietet werden können, so dass sich die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes erheblich verschlechtert und deutliche Abschläge [vom ermittelten Grundstückswert (Anmerkung des Verfassers) ] gerechtfertigt sind."
Die für den "Wiederaufbau des Schlosses" benötigten Mehrflächen sind die oberen Stockwerke der städtischen Anmietungen im ECE-Center. Die Höhe des gewährten Abschlages ist nicht genau zu ermitteln, da die städtische Wertermittlung äußerst unklar gehalten ist. Für die besagte Pflicht, unvermietbare ‚Schloss’-Räume zu errichten und für die Tatsache, dass Teile des Grundstücks als Sondergebiet und nicht als Kerngebiet ausgewiesen wurden, wurde insgesamt ein Abschlag von 3,75 Millionen € gewährt.

*** Die oft genannte Zahl von 13 300 qm angemieteter Fläche zu einem Preis von 7,32 € bezieht sich auf die Bruttogeschossfläche. In diese Fläche sind Treppenhäuser, Wände etc. eingerechnet. Die Nettogeschossfläche, in der üblicherweise gerechnet wird, ist ca. 10% geringer als die Bruttogeschossfläche. Büromieten liegen in Braunschweig bei 5 - 9 € /qm. Letztere Mieten werden erzielt für Büros in bester Lage und Ausstattung; der Preis von 8 € / qm für z.T fensterlose Räume, die ohne alle Ausstattung als veredelter Rohbau angemietet werden, ist also durchaus als stolzer Preis zu bezeichnen.

**** BZ vom 12. Juni 2004: "Dieser Betrag entspreche einer Quadratmeter-Miete von 7,32 Euro, für diese Lage und die Exclusivität ein ausgesprochen günstiger Preis, wie Oberbürgermeister Dr. Gert Hoffmann versichert."
Hoffmann selbst im gleichen Artikel: "ECE hätte die Räume in der 1a-Lage Schloss gerne selbst vermarktet, deshalb ist das Ganze ein Erfolg für die Stadt."
Die Rede von dem 'Schloss', dass zu errichten der Stadt in Eigenregie 100 Millionen € gekostet hätte, entstammt der Rede Hoffmanns vom 6. Mai 2007.

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