Geniale Erschließungen oder die Verschiebung von Zahlungspflichten (Teil 15)

Die überbauung des ehemaligen Schlossparks mit einem Einkaufszentrum, den so genannten Schloss-Arkaden, wurde mit einer vereinfachten und beschleunigten Bauplanung durchgesetzt, über einen "Vorhaben- und Erschließungsplan".

Baurecht

Das Baugesetzbuch schreibt Bedingungen für solche vereinfachten Planungen vor, darunter mit § 12, Abs. 1, Satz 1 die folgende: "Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger .... sich .... zur Tragung der Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss .... verpflichtet.

Im Kommentar von Battis, Krautzberger und Löhr wird diese Verpflichtung des Vorhabenträgers zur übernahme der Erschließungskosten wie folgt ausgeführt:
"Nach Abs. 1. S. 1 verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten. Der Vorhabenträger hat die Kosten in der Regel ganz zu tragen. Auch eine teilweise Kostentragung kommt in Betracht, z. B. wenn die Gemeinde mit der Erschließung zugleich weitere Baugebiete (außerhalb des Gebiets nach dem Vertrag) anschließen möchte und insoweit ihr eigenes Interesse überwiegt."

Verbindlich festgelegt werden Kosten, die der Vorhabenträger zu tragen hat, jeweils im Durchführungsvertrag. Battis u. a.: "Die Kostenübernahme hat vor allem Bedeutung für die Erschließung. .... Die Rechtsposition des Vorhabenträgers im Verhältnis zur Gemeinde ergibt sich insbesondere aus dem Durchführungsvertrag nach Abs. 1, S. 1."

Durchführungsvertrag

Im Durchführungsvertrag für den Bebauungsplan "Einkaufszentrum Schlosspark" wird mit § 10 "Herstellung, Art und Umfang der Erschließungsanlagen" festgelegt.

Ziffer 1 bestimmt, dass die Stadt die Erschließungsarbeiten im öffentlichen Bereich übernehmen wird, Ziffer 7, dass die ECE dies mit einem Pauschalbetrag bezahlt: "Zur Abgeltung der von der Stadt gemäß Ziffer 4 durchzuführenden Maßnahmen verpflichtet sich der Vorhabenträger, an die Stadt einen Pauschalbetrag in Höhe von € 11.450.000,00 (in Worten: EURO elf Millionen vierhundertfünfigtausend) zu zahlen."

Ziffer 2 beschreibt allgemein, was vertragsgemäß zu den Erschließungsmaßnahmen gehört: "Die Erschließung nach diesem Vertrag umfasst die Änderung und den Umbau öffentlicher Erschließungsanlagen einschließlich Begrünung nach Maßgabe der folgenden Absätze innerhalb des Geltungsbereichs A des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einschließlich deren Anpassung an außerhalb des Vertragsgebietes vorhandene Erschließungsanlagen." Ziffer 4 führt dann konkrete Einzelmaßnahmen auf:
"- Verlegung des Wendenmühlengrabens, - Herstellung der Plätze im Umfeld der Schloss-Arkaden (Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung gemäß B-Plan), - Umgestaltung "Bohlweg/Ritterbrunnen", - Umgestaltung "Georg-Eckert-Straße", - Umgestaltung der Straße "Am Theater", - Umgestaltung "Am Schlossgarten", - Anpassung des Parkleitsystems und der Verkehrstechnik und Anbindung an das Verkehrsleitsystem," und - in diesem Zusammenhang besonders wichtig - als letzte gehört zu den konkret angeführten Erschließungsmaßnahmen, die vom Vorhabenträger zu tragen sind:
"- sämtliche für vorgenannte Leistungen erforderlichen Leitungsumverlegungen der Entwässerungsleitungen auf öffentlichem Grund."

Wir halten fest: Damit der Rat dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zustimmen kann, verpflichtet sich der Vorhabenträger, die ECE Tochter Panta, die Erschließungskosten zu tragen. Dies muss in einem Durchführungsvertrag festgelegt sein. Im Durchführungsvertrag, der dem Rat zur Zustimmung vorgelegt wurde, sind die einzelnen Erschießungsmaßnahmen aufgeführt und dem Vorhabenträger pauschal mit 11,45 Mio. € in Rechnung gestellt. Der Vorhabenträger zahlt also gemäß Vertrag und im Einklang mit § 10 des Baugesetzes 11,45 Mio. € dafür, dass ihm als Gegenleistung von der Stadt "die komplette Umgestaltung der öffentlichen Flächen gemäß Ziffer 4" besorgt wird.

Grundstückskaufvertrag

Im Kaufvertrag für das Schlossparkgrundstück, auf dem Baurecht geschaffen wurde für immerhin 150 Einzelhandelsgeschäfte auf über 30.000 qm Verkaufsfläche, zahlreiche Gaststätten und sonstige Dienstleistungsbetriebe auf über 3.500 qm, 1200 Parkplätze, Bibliotheken, im Kaufvertrag für dies Grundstück heißt es § 3 lapidar:
"Ein Kaufpreis wird vom Käufer im auf die von ihm im Zusammenhang mit der Realisierung seines Vorhabens auf dem Kaufgrundstück zu erbringenden Leistungen, insbesondere die in § 11 aufgeführten Leistungen, nicht geschuldet."
Und der angeführte § 11 des Kaufvertrages hält dann in Ziffer 1 fest: "Es besteht Einvernehmen zwischen den Vertragsparteien, dass zur Realisierung des Bauvorhabens des Käufers auf dem Kaufgrundstück umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich sind. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Umgestaltung von öffentlichen Verkehrsflächen und Plätzen einschließlich von Leitungsverlegungen, ...."

Somit werden die 11,45 Millionen Euro doppelt verrechnet:

- Wie vom Gesetzgeber gefordert, werden damit die umfangreichen Erschließungsmaßnahmen für den Komplex abgegolten, welche die Stadt für den Vorhabenträger ausführt.

- Für die selben 11,45 Millionen Euro bekommt der Vorhabenträger (anteilmäßig) eine zweite Leistung der Stadt: das Schlossparkgrundstück.

Noch eine besondere Pikanterie: Als dem Rat der Durchführungsvertrag am 5. Juli 2004 zur Abstimmung vorgelegt wurde, konnte der Rat dem Vorhaben nur zustimmen, weil der Vorhabenträger sich auch verpflichtet hatte, die im Vertrag festgelegten Erschließungskosten zu tragen. Nicht vorgelegt wurde dem Rat der Grundstückskaufvertrag, mit dem für dasselbe Geld dem Vorhabenträger schon das Grundstück übertragen war.

Forderungskaufvertrag mit Einredeverzicht

Dieses Jahr würden 12 Millionen Euro in die Anlagen der Stadtentwässerung investiert, schrieb die Braunschweiger Zeitung am 1. Juli 2006, und der Geschäftsführer der Stadtentwässerung verwies darin auf eine besondere Maßnahme: "Wir erneuern zur Zeit mit Hochdruck das Kanalnetz rund um das Schloss."

Auf eine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Grüne vom 5. Juli, mit welchen Mitteln denn diese Investionen finanziert würden, antwortete der Oberbürgermeister: "Die Stadtentwässerung Braunschweig GmbH (SEBS) wird die Investitionsmaßnahmen durch eine Kreditaufnahme finanzieren und dazu einen Forderungskaufvertrag mit Einredeverzicht (Forfaitierung) abschließen."

Zusammengefasst:

- Mit einem Durchführungsvertrag verpflichtet sich die Vorhabenträgerin für das Einkaufszentrum Schlosspark in Braunschweig, die ECE Tochter Panta, nach gesetzlicher Vorschrift die Erschließungskosten zu tragen, eine Voraussetzung dafür, dass der Rat dem Vorhaben- und Erschließungsplan zustimmen konnte. Zu den Erschließungsmaßnahmen gehören: "Sämtliche für die vorgenannten Leistungen erforderlichen Leitungsumverlegungen der Entwässerungsleitungen auf öffentlichem Grund."

- Mit einem Kaufvertrag, der dem Rat von der Verwaltung nicht vorgelegt wurde, hatte die ECE Panta aber für dasselbe Geld schon eine andere wesentliche Gegenleistung von der Stadt erhalten: das Schlossparkgrundstück.

- Am Ende das: Nun wird die Erneuerung der Entwässerungsanlagen, des Kanalnetzes "rund um das Schloss", in Form einer Kreditaufnahme auch noch der Stadt Braunschweig und ihren Bürgern als Schuldenlast aufgebürdet - eine versteckte Schuldenaufnahme, die im ordentlichen Haushalt nicht aufscheint.


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